轻资产一定是让重资产盈利的轻资产，如果不能让重资产盈利是很糟糕的。轻资产仅仅是一种工具。

　　9月7日， AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ，在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。凤凰资产管理执行董事陈恒先生对话今典集团董事长、红树林度假酒店创始人张宝全先生，讲述中国旅游休闲“4.0 时代”的到来，解密红树林度假模式。

凤凰资产管理执行董事陈恒先生（左）对话

今典集团董事长、红树林度假酒店创始人张宝全先生（右）

　　陈恒：上个月青岛红树林开业的时候很震撼，今天请你分享一下红树林模式，从观光旅游到悠闲度假旅游。你是怎么考虑转到红树林度假模式?

　　张宝全：2007年考虑转型，2009年启动，从目前来看选择很对，放弃了眼前利益，争取未来的利益。中国2009年发生很大的变化，中国的消费向体验消费过渡，度假旅游最重要就是从观光休闲到度假休闲转型，实际上中国是这样的情况，一边是供不应求，根本没有有效的供应，一边是供大于求，中国改革开放以后观光需求很多，很多人本地没有到外地去，传统的商务酒店被这样的市场推起来了。转到度假休闲的时候，中国的优势也是人多，但是供应没有，商务酒店的本质就是“卖睡觉”，以客房为主，占70%，包括送早餐。度假级酒店并且不是“卖睡觉”而是“卖生活”，概念很好讲，“卖生活”，搞一点小互动等等。实际上不对，要从我们的财务数据中体现你是卖生活的。尽管像三亚湾酒店客房占一半面积，50%，今年数据已经在转换，在明年的时候，我的预测就是尽管客房占一半，收入大约在35%到40%，明年或者到后年，客房的收入只能占到25%左右，如果做不到这样的数据说明你还是在卖睡觉，不是卖生活。

　　以前很多度假城市是这样，有度假酒店没有度假村，我们把城市商务酒店放在度假村，除了睡觉、餐厅，酒店没什么可待了。我想中国民众从观光休闲到度假休闲转型的时候，给我们的酒店带来了一次机会，当然这个机会到来的时候，对我们也是非常大的挑战。从观念上改变，最重要是以前我们通过客房的销售挣钱，现在把你变成一个商业公司，变成一个度假休闲的商业公司，客房反而成了配套，尽管面积很大，对我们的挑战也很大。在全世界不明显，但是在中国很明显，中国人口太多。

　　另外，当中国一旦进入一个消费状态的时候它是跟风消费，你们家度假，我们家也要度假。当这个时代到来的时候，我们怎么来改变?

　　还有一点，很多人都认为度假一定到度假目的地去，我认为中国度假时代到来，最大的市场不是在度假目的地，而是本地度假，也就是说，这个城市，这些居民在周末的时候干什么，另外就是在其他的节假日干什么。大家看到青岛，觉得入住率很低，青岛这次开业，完全就是为了它的啤酒节，因为有上百万的人需要亮相，政府也需要我们亮相，我们的客房刚刚装修完，根本没有入住。也就是说，到今天为主青岛的客房根本没有进入销售状态，但是青岛红树林每天很热闹，人也很多，营业收入全部来自度假方式的贩卖。像青岛、北京、上海，像很多大的城市，包括万达很多城市有购物中心，这些都是度假休闲市场消费者的存在，能否抓住或者改变，如果对的话，这个市场我们可以抓住它。

　　陈恒：我想问一下，未来红树林最大的竞争对手会是哪一些酒店或者是集团，或者说业态?

　　张宝全：今天诸位是行业的大咖和专家，我是一个新兵，中国有一句话叫无知者无畏，所以才胆子这么大敢这么做。第二，红树林目前情况下竞争有很多，红树林投资门槛多，进来把山寨灭掉了，肯定要做成真版，减少了很多的困扰。有钱企业不少，但是做商业运营里面，由于靠商业运营赚钱，必须有一个条件，这个条件就是卖生活，有没有商业的资源，我想红树林的模式有一点不同，将来是有门槛的。

　　现在购物中心也增加了餐饮、儿童互动等等，把自己变成一个休闲中心，但依然是传统模式。传统模式特征是什么，一个老板开一个店，如果不挣钱没人做，我想给诸位说的是，红树林是一个老板开了400个店，所有的店是我们开的，这样有很多玩法，开多不新奇，最重要是奇和特，别人不开你能开，你是所有店的老板，你有一个玩法，就是羊毛出在猪身上。我做红树林预算的时候，很意外，有点不相信，迅速查找了一些数据，做来做去，我们第一收入是餐饮，第二收入才是客房。

　　陈恒：你是说三亚的时候吗?

　　张宝全：这个商业已经出来了，迪拜有一个酒店拥有40个餐厅，1000多个客房，也是自营的，财务数据调出来一看比例包括和我们很相似，第一收入也是餐饮，度假酒店或者度假目的地酒店。你挣谁的钱?传统酒店主要挣住店客人的钱，客房和吃饭，度假酒店通过最好的内容配置，一个人房费和吃饭费，你可以看东西，但是可以不买，90%以上都要发生一次餐饮的行为，商务酒店送早餐，度假酒店全包，送上午茶、晚上的酒吧、早餐、午餐、晚餐，像家里一样，想干什么都可以，不会完全按照时间表，很自由。把80万平米的空间如何做成像在家的生活，像供应链的方式，这个其实很难的，我觉得一切在设计里面，设计如果没有，我们想得再好，它也不会有，这是我的体会。

　　陈恒：其实对三亚来说，它的餐饮很多酒店做的不是很好，红树林这种综合型度假模式也不是一般公司能做到的，它的体量很大。张总第一个酒店做一千多个客房，我们都觉得疯掉了。但是今天青岛和海棠湾和其他的城市，如果做成连锁，一个度假的模式，这一种业态可能是某些酒店战略的下一个目标。

　　张宝全：今天会议的主题是讲资本，红树林下一步的资本也会玩点不一样。传统的酒店，因为收入聚在客房包括其他，如何把重资产轻资产化，其实是有一定难度的，营改增以后两次产权交易，一次交易就干掉50%，增值税不增值的话，可以不交营业税。ABS有一定可能性，红树林资本运营有好几条路走，可以把这条船拉出去，做资金、上市、ABS也好，我个人倾向利用红树林重资产航空母舰，很多人都认为重资产不好，认为轻资产好，这也是片面的，实体经济在里面占主导，轻资产一定是让重资产盈利的轻资产，如果不能让重资产盈利，这是很糟糕的。我觉得它仅仅是一种工具，它会在卖东西和销售的领域，在其他方面有优势，但互联网卖生活没有优势，谁也不可能在网上把红树林度假完成，最多只是了解。

　　很可能我们会把“红树林”每个重资产上面的轻资产拿出来做ABS，或者做某一方面。比如像三亚71个餐厅，青岛100多个餐厅，如果把餐饮并起来成餐饮集团，我想也是中国最大的餐饮集团，如果要上市可能盈利，其他领域也可能是最好的，包括艺术产业、娱乐产业等等，所以“红树林”是利用这样的重资产航空母舰，培养了无数中国最好的轻资产。通过这些轻资产的资本运营把这条船的重资产减轻，这是非常重要的。其实在今年这个月底会上线红树林全球交换平台。一张红树林度假卡在今年年底可以实行500家交换，通过度假卡的销售和发行也是把重资产轻资产化的一种方式。红树林这个故事确实太庞大，走的步子感觉很难，今年年底红树林模式从微观到宏观才算全部完成。

　　陈恒：现在有新的酒店集团，或者说酒店行业的人也希望创造自己的品牌，或者说本土的精品酒店等等，最后用一分钟的时间，对一些新的品牌，新的成立酒店集团，你觉得怎么定位它的企业。

　　张宝全：度假酒店标准化很难，商务酒店容易，国际品牌的商务酒店在中国遇到的困境也很多，中国的市场发生很大变化，发生很快，因为有高大上的标准存在，相对来说它的凝固性很少，凝固性太多品牌没有保证。度假酒店，我个人认为在现有的品牌里面，比如现在已有的我认为不是从那派生，而是改良，当然会出现其他的，也包括酒店管理公司，对民宿酒店也要关注。传统的商务酒店要跟城市发展的步伐，因为这些酒店大部分位置很好，其实度假酒店不会在城市的市中心，它的成本太高了，它一定是在周边，正因为在周边它的环境很好，而且环境好是度假重要的前提，在这样的过程中，我们也许需要一些新的品牌研发来针对不同的，比如有民宿、精品酒店、度假类型的等等。我觉得在现有商务酒店品牌里面强行改造，我觉得只能改良，完全变革改造有困难。红树林从新的基因或者新的方面全面生长，不太一样。