从“卖睡觉”到“卖生活” 度假模式有何新变革

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-11-01 浏览次数:1036

  轻资产一定是让重资产盈利的轻资产,如果不能让重资产盈利是很糟糕的。轻资产仅仅是一种工具。

  9月7日, AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ,在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。凤凰资产管理执行董事陈恒先生对话今典集团董事长、红树林度假酒店创始人张宝全先生,讲述中国旅游休闲“4.0 时代”的到来,解密红树林度假模式。

凤凰资产管理执行董事陈恒先生(左)对话

今典集团董事长、红树林度假酒店创始人张宝全先生(右)

  陈恒:上个月青岛红树林开业的时候很震撼,今天请你分享一下红树林模式,从观光旅游到悠闲度假旅游。你是怎么考虑转到红树林度假模式?

  张宝全:2007年考虑转型,2009年启动,从目前来看选择很对,放弃了眼前利益,争取未来的利益。中国2009年发生很大的变化,中国的消费向体验消费过渡,度假旅游最重要就是从观光休闲到度假休闲转型,实际上中国是这样的情况,一边是供不应求,根本没有有效的供应,一边是供大于求,中国改革开放以后观光需求很多,很多人本地没有到外地去,传统的商务酒店被这样的市场推起来了。转到度假休闲的时候,中国的优势也是人多,但是供应没有,商务酒店的本质就是“卖睡觉”,以客房为主,占70%,包括送早餐。度假级酒店并且不是“卖睡觉”而是“卖生活”,概念很好讲,“卖生活”,搞一点小互动等等。实际上不对,要从我们的财务数据中体现你是卖生活的。尽管像三亚湾酒店客房占一半面积,50%,今年数据已经在转换,在明年的时候,我的预测就是尽管客房占一半,收入大约在35%到40%,明年或者到后年,客房的收入只能占到25%左右,如果做不到这样的数据说明你还是在卖睡觉,不是卖生活。

  以前很多度假城市是这样,有度假酒店没有度假村,我们把城市商务酒店放在度假村,除了睡觉、餐厅,酒店没什么可待了。我想中国民众从观光休闲到度假休闲转型的时候,给我们的酒店带来了一次机会,当然这个机会到来的时候,对我们也是非常大的挑战。从观念上改变,最重要是以前我们通过客房的销售挣钱,现在把你变成一个商业公司,变成一个度假休闲的商业公司,客房反而成了配套,尽管面积很大,对我们的挑战也很大。在全世界不明显,但是在中国很明显,中国人口太多。

  另外,当中国一旦进入一个消费状态的时候它是跟风消费,你们家度假,我们家也要度假。当这个时代到来的时候,我们怎么来改变?

  还有一点,很多人都认为度假一定到度假目的地去,我认为中国度假时代到来,最大的市场不是在度假目的地,而是本地度假,也就是说,这个城市,这些居民在周末的时候干什么,另外就是在其他的节假日干什么。大家看到青岛,觉得入住率很低,青岛这次开业,完全就是为了它的啤酒节,因为有上百万的人需要亮相,政府也需要我们亮相,我们的客房刚刚装修完,根本没有入住。也就是说,到今天为主青岛的客房根本没有进入销售状态,但是青岛红树林每天很热闹,人也很多,营业收入全部来自度假方式的贩卖。像青岛、北京、上海,像很多大的城市,包括万达很多城市有购物中心,这些都是度假休闲市场消费者的存在,能否抓住或者改变,如果对的话,这个市场我们可以抓住它。

  陈恒:我想问一下,未来红树林最大的竞争对手会是哪一些酒店或者是集团,或者说业态?

  张宝全:今天诸位是行业的大咖和专家,我是一个新兵,中国有一句话叫无知者无畏,所以才胆子这么大敢这么做。第二,红树林目前情况下竞争有很多,红树林投资门槛多,进来把山寨灭掉了,肯定要做成真版,减少了很多的困扰。有钱企业不少,但是做商业运营里面,由于靠商业运营赚钱,必须有一个条件,这个条件就是卖生活,有没有商业的资源,我想红树林的模式有一点不同,将来是有门槛的。

  现在购物中心也增加了餐饮、儿童互动等等,把自己变成一个休闲中心,但依然是传统模式。传统模式特征是什么,一个老板开一个店,如果不挣钱没人做,我想给诸位说的是,红树林是一个老板开了400个店,所有的店是我们开的,这样有很多玩法,开多不新奇,最重要是奇和特,别人不开你能开,你是所有店的老板,你有一个玩法,就是羊毛出在猪身上。我做红树林预算的时候,很意外,有点不相信,迅速查找了一些数据,做来做去,我们第一收入是餐饮,第二收入才是客房。

  陈恒:你是说三亚的时候吗?

  张宝全:这个商业已经出来了,迪拜有一个酒店拥有40个餐厅,1000多个客房,也是自营的,财务数据调出来一看比例包括和我们很相似,第一收入也是餐饮,度假酒店或者度假目的地酒店。你挣谁的钱?传统酒店主要挣住店客人的钱,客房和吃饭,度假酒店通过最好的内容配置,一个人房费和吃饭费,你可以看东西,但是可以不买,90%以上都要发生一次餐饮的行为,商务酒店送早餐,度假酒店全包,送上午茶、晚上的酒吧、早餐、午餐、晚餐,像家里一样,想干什么都可以,不会完全按照时间表,很自由。把80万平米的空间如何做成像在家的生活,像供应链的方式,这个其实很难的,我觉得一切在设计里面,设计如果没有,我们想得再好,它也不会有,这是我的体会。

  陈恒:其实对三亚来说,它的餐饮很多酒店做的不是很好,红树林这种综合型度假模式也不是一般公司能做到的,它的体量很大。张总第一个酒店做一千多个客房,我们都觉得疯掉了。但是今天青岛和海棠湾和其他的城市,如果做成连锁,一个度假的模式,这一种业态可能是某些酒店战略的下一个目标。

  张宝全:今天会议的主题是讲资本,红树林下一步的资本也会玩点不一样。传统的酒店,因为收入聚在客房包括其他,如何把重资产轻资产化,其实是有一定难度的,营改增以后两次产权交易,一次交易就干掉50%,增值税不增值的话,可以不交营业税。ABS有一定可能性,红树林资本运营有好几条路走,可以把这条船拉出去,做资金、上市、ABS也好,我个人倾向利用红树林重资产航空母舰,很多人都认为重资产不好,认为轻资产好,这也是片面的,实体经济在里面占主导,轻资产一定是让重资产盈利的轻资产,如果不能让重资产盈利,这是很糟糕的。我觉得它仅仅是一种工具,它会在卖东西和销售的领域,在其他方面有优势,但互联网卖生活没有优势,谁也不可能在网上把红树林度假完成,最多只是了解。

  很可能我们会把“红树林”每个重资产上面的轻资产拿出来做ABS,或者做某一方面。比如像三亚71个餐厅,青岛100多个餐厅,如果把餐饮并起来成餐饮集团,我想也是中国最大的餐饮集团,如果要上市可能盈利,其他领域也可能是最好的,包括艺术产业、娱乐产业等等,所以“红树林”是利用这样的重资产航空母舰,培养了无数中国最好的轻资产。通过这些轻资产的资本运营把这条船的重资产减轻,这是非常重要的。其实在今年这个月底会上线红树林全球交换平台。一张红树林度假卡在今年年底可以实行500家交换,通过度假卡的销售和发行也是把重资产轻资产化的一种方式。红树林这个故事确实太庞大,走的步子感觉很难,今年年底红树林模式从微观到宏观才算全部完成。

  陈恒:现在有新的酒店集团,或者说酒店行业的人也希望创造自己的品牌,或者说本土的精品酒店等等,最后用一分钟的时间,对一些新的品牌,新的成立酒店集团,你觉得怎么定位它的企业。

  张宝全:度假酒店标准化很难,商务酒店容易,国际品牌的商务酒店在中国遇到的困境也很多,中国的市场发生很大变化,发生很快,因为有高大上的标准存在,相对来说它的凝固性很少,凝固性太多品牌没有保证。度假酒店,我个人认为在现有的品牌里面,比如现在已有的我认为不是从那派生,而是改良,当然会出现其他的,也包括酒店管理公司,对民宿酒店也要关注。传统的商务酒店要跟城市发展的步伐,因为这些酒店大部分位置很好,其实度假酒店不会在城市的市中心,它的成本太高了,它一定是在周边,正因为在周边它的环境很好,而且环境好是度假重要的前提,在这样的过程中,我们也许需要一些新的品牌研发来针对不同的,比如有民宿、精品酒店、度假类型的等等。我觉得在现有商务酒店品牌里面强行改造,我觉得只能改良,完全变革改造有困难。红树林从新的基因或者新的方面全面生长,不太一样。