刘博:大数据看中国酒店资产管理及市场展望

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-11-01 浏览次数:1124

  城市由于供给的增加,平均房价的压力仍然是存在,精细化管理整个市场大局分析必不可少,政府消费未来或许能带来更多的商机。

  9月7日, AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ,在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。STR中国区经理刘博女士发表以“权威发布:资产管理”为主题的演讲。

STR中国区经理 刘博

  以市场导向,以数据为根据,从六个主要的指标:供给量、需求量、出租率、平均房价和收入看一下中国内地市场,发生了什么样的变化。

  SUPLY有3.9%的增长,这应该是过去10年以来最低的增长率,但是需求有3.6%的增长,出租率2%。2008年到2016年7月底的数据显示供给量的变化趋势,从奥运到世博、后世博时代到国家政策的改变,使得我们的供给增加慢慢放缓,现在跌破4%。需求是一条跌宕起伏的曲线,前面是奥运和世博的影响,2013年受到国家政策影响之后,2014年有一个拐点,2015年慢慢站稳,2016年这条线基本上延续2015年的趋势,SUPLY的变化趋势,从负增长到0水平线上。

  接下来回顾一下14座追踪的中国主要城市。出租率下降的城市只有3座,苏州、广州和青岛。去年出租率上涨最好的城市是三亚,现在有很好的表现,大连增长率高达10%。苏州在过去两年表现非常好,只是今年有了一点下滑,过去两年持续增长。青岛这座城市很长时间没有缓过劲,过去两年下滑,这两年出租率下滑。在平均房价上,苏州、北京、上海、深圳四所城市出现平均房价上升,苏州由于出租率下滑,没有像去年到城市上升之列,但是北京、上海、深圳仍然是双指标上升。成都西南重镇仍是竞争激烈的城市之一,去年平均房价下降,今年仍然下降而且幅度更大。三亚平均房价下降全国之首,今年前7个月继续全国之首,这边工作的人们还是有很大的压力,这三个城市(一线城市)还是给各位投资者和运营者带来了一些信心。

  大家看到平均房价下降,很多事情受到很大影响,今年发生的事件当中,有一件大家不能忘的就是营改增。通过营改增我们看到,2014年、2015年、2016年平均房价的变化趋势,平均房价上,2014年和2015年只在10月和11月有轻微变化,其他月份是一个相近的线,但从2016年5月份开始实行营改增以来,我们知道营改增增值税6%加外税,酒店提交的时候把增值税拿掉,现在不含BAT, 5月份平均房价下滑。

  还有一件事情,上海迪士尼的开业,4月到8月下旬,上海今年5月出租率和平均房价表现不理想,跟有一些会展没有在上海举办或者日期有变更有关系,但是6月16号迪士尼开园之后的表现让大家很振奋,上海的出租率和平均房价很理想。

  在座各位应该很清楚刚刚结束的G20,带给世界的惊喜。对酒店人士来说过去2个月是什么样的,大家纷纷转发晚会照片的时候,酒店人士说我们快饿死了,这是G2O给酒店同仁带来的困惑。除了2014年年初有一个柱子下降,应该是春节的月份不同造成,杭州过去连续45个月出租率同比增长,它是2015年增长最高的城市,达到11.4%,但是我们看到出租率最近几个月在下降,特别是平均房价出现负增长。

  在这个暑期,杭州是很受家庭游欢迎的城市,我们追踪了暑期六个星期的数据,从7月十几号开始一直到8月20多号学生回到家乡准备入学,得出2014年到2016年三个数据,从左到右是2014年到2016年酒店的出租率,2015年其实有不凡的表现,达到70%的出租率,今年达到60%,平均房价上有明显的下降。这是大概分析三件大事对中国酒店的影响。

  STR向大家公布利润率,如果有嘉宾参加了昨天下午的演讲,我同事给大家做过简单的分析,简单回顾一下。这是2015年全年的GOP每间可收房的利润,深圳、广州都有上升,三亚出现了下跌,三亚这两年不太好,出租率统统下跌,GOP下跌也就不奇怪了。利润率有多少,这次收集到的数据包含中国400多家酒店,80%以上来自国际品牌,从经济型到中端都有,GOP达到36.4%。广州只有35.6%,杭州是36.8%,上海是37%,深圳是38%,三亚虽然下跌,但仍然是中国内地城市中GOP最高的城市,达到46.5%。

  新增供给方面,开业的客房数,从2011年到现在,可以看到趋势慢慢放缓,投资者更加理智做投资。在未来主要城市情况怎么样?这里列了北京、上海、广州、深圳,一线城市是四座城市,传统贸易的衰落把广州拉下马,跨境电商把杭州扶上位,所以未来的城市布局应该是北京全力调控、上海金融运作、杭州电子商务、广州的科技,在酒店业发展趋势上,从增量上看,上海的房间数量在未来五年超过北京,杭州会超过广州。除了广州是两位数,其他是个位数增长,其他城市是20%的增长,三亚仍然是大家投资的热点,占49%。

  简单说一下对北京市场的预测。我们对2017年的预测,在出租率上有轻微上涨,平均房价会有高一点的上涨,但北京的平均房价即使上涨,离上海平均房价有一段距离,经过一段波折之后,2017年甚至到2018年这一段应该是比较乐观的恢复期。

  总结以上所述,供给在放缓,休闲旅游业在增长,中国的中产阶级阶层有钱有休的人越来越多。我们从数据上看这个趋势,要恢复我们认为还是乐观的,但是有些城市由于供给的增加,平均房价的压力仍然是存在,精细化管理整个市场大局分析必不可少,这方面需要继续努力。政府消费方面,餐饮的占比在酒店增长了一点,政府消费未来会不会给大家带来更多的商机,是不是让大家的生意恢复更好,我们拭目以待!