城市由于供给的增加，平均房价的压力仍然是存在，精细化管理整个市场大局分析必不可少，政府消费未来或许能带来更多的商机。

　　9月7日， AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ，在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。STR中国区经理刘博女士发表以“权威发布：资产管理”为主题的演讲。

STR中国区经理　刘博

　　以市场导向，以数据为根据，从六个主要的指标：供给量、需求量、出租率、平均房价和收入看一下中国内地市场，发生了什么样的变化。

　　SUPLY有3.9%的增长，这应该是过去10年以来最低的增长率，但是需求有3.6%的增长，出租率2%。2008年到2016年7月底的数据显示供给量的变化趋势，从奥运到世博、后世博时代到国家政策的改变，使得我们的供给增加慢慢放缓，现在跌破4%。需求是一条跌宕起伏的曲线，前面是奥运和世博的影响，2013年受到国家政策影响之后，2014年有一个拐点，2015年慢慢站稳，2016年这条线基本上延续2015年的趋势，SUPLY的变化趋势，从负增长到0水平线上。

　　接下来回顾一下14座追踪的中国主要城市。出租率下降的城市只有3座，苏州、广州和青岛。去年出租率上涨最好的城市是三亚，现在有很好的表现，大连增长率高达10%。苏州在过去两年表现非常好，只是今年有了一点下滑，过去两年持续增长。青岛这座城市很长时间没有缓过劲，过去两年下滑，这两年出租率下滑。在平均房价上，苏州、北京、上海、深圳四所城市出现平均房价上升，苏州由于出租率下滑，没有像去年到城市上升之列，但是北京、上海、深圳仍然是双指标上升。成都西南重镇仍是竞争激烈的城市之一，去年平均房价下降，今年仍然下降而且幅度更大。三亚平均房价下降全国之首，今年前7个月继续全国之首，这边工作的人们还是有很大的压力，这三个城市(一线城市)还是给各位投资者和运营者带来了一些信心。

　　大家看到平均房价下降，很多事情受到很大影响，今年发生的事件当中，有一件大家不能忘的就是营改增。通过营改增我们看到，2014年、2015年、2016年平均房价的变化趋势，平均房价上，2014年和2015年只在10月和11月有轻微变化，其他月份是一个相近的线，但从2016年5月份开始实行营改增以来，我们知道营改增增值税6%加外税，酒店提交的时候把增值税拿掉，现在不含BAT， 5月份平均房价下滑。

　　还有一件事情，上海迪士尼的开业，4月到8月下旬，上海今年5月出租率和平均房价表现不理想，跟有一些会展没有在上海举办或者日期有变更有关系，但是6月16号迪士尼开园之后的表现让大家很振奋，上海的出租率和平均房价很理想。

　　在座各位应该很清楚刚刚结束的G20，带给世界的惊喜。对酒店人士来说过去2个月是什么样的，大家纷纷转发晚会照片的时候，酒店人士说我们快饿死了，这是G2O给酒店同仁带来的困惑。除了2014年年初有一个柱子下降，应该是春节的月份不同造成，杭州过去连续45个月出租率同比增长，它是2015年增长最高的城市，达到11.4%，但是我们看到出租率最近几个月在下降，特别是平均房价出现负增长。

　　在这个暑期，杭州是很受家庭游欢迎的城市，我们追踪了暑期六个星期的数据，从7月十几号开始一直到8月20多号学生回到家乡准备入学，得出2014年到2016年三个数据，从左到右是2014年到2016年酒店的出租率，2015年其实有不凡的表现，达到70%的出租率，今年达到60%，平均房价上有明显的下降。这是大概分析三件大事对中国酒店的影响。

　　STR向大家公布利润率，如果有嘉宾参加了昨天下午的演讲，我同事给大家做过简单的分析，简单回顾一下。这是2015年全年的GOP每间可收房的利润，深圳、广州都有上升，三亚出现了下跌，三亚这两年不太好，出租率统统下跌，GOP下跌也就不奇怪了。利润率有多少，这次收集到的数据包含中国400多家酒店，80%以上来自国际品牌，从经济型到中端都有，GOP达到36.4%。广州只有35.6%，杭州是36.8%，上海是37%，深圳是38%，三亚虽然下跌，但仍然是中国内地城市中GOP最高的城市，达到46.5%。

　　新增供给方面，开业的客房数，从2011年到现在，可以看到趋势慢慢放缓，投资者更加理智做投资。在未来主要城市情况怎么样?这里列了北京、上海、广州、深圳，一线城市是四座城市，传统贸易的衰落把广州拉下马，跨境电商把杭州扶上位，所以未来的城市布局应该是北京全力调控、上海金融运作、杭州电子商务、广州的科技，在酒店业发展趋势上，从增量上看，上海的房间数量在未来五年超过北京，杭州会超过广州。除了广州是两位数，其他是个位数增长，其他城市是20%的增长，三亚仍然是大家投资的热点，占49%。

　　简单说一下对北京市场的预测。我们对2017年的预测，在出租率上有轻微上涨，平均房价会有高一点的上涨，但北京的平均房价即使上涨，离上海平均房价有一段距离，经过一段波折之后，2017年甚至到2018年这一段应该是比较乐观的恢复期。

　　总结以上所述，供给在放缓，休闲旅游业在增长，中国的中产阶级阶层有钱有休的人越来越多。我们从数据上看这个趋势，要恢复我们认为还是乐观的，但是有些城市由于供给的增加，平均房价的压力仍然是存在，精细化管理整个市场大局分析必不可少，这方面需要继续努力。政府消费方面，餐饮的占比在酒店增长了一点，政府消费未来会不会给大家带来更多的商机，是不是让大家的生意恢复更好，我们拭目以待!