基于投资回报的精品酒店 设计需注意什么?

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-11-01 浏览次数:1322

  做住宅的是小学生,做商业是中学生,做酒店是博士生,酒店不但是要设计好,还要调试好,还要在各个过程中管理好。

  9月7日, AHF@第九届国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会 ,在北京银泰中心·北京柏悦酒店盛大开幕。

  中信地产酒店投资总监陈少川、清华大学建设节能研究中心公共建筑研究所高级研究员李建、永泰国际酒店管理有限公司原执行副总裁吴璟昌,围绕“精品酒店基于投资回报的设计新理念?”这一主题展开圆桌对话,万达酒店设计研究院有限公司发展运营总经理刘颂梅担任论坛主持人。

  刘颂梅:这个团队来自于酒店全产业链的代表,有来自业主方,来自于设计方,来自于第三方的研究机构,还有内资管理品牌,酒店咨询的吴总。先请各位做下自我介绍。

  陈少川:各位好,我是中信地产酒店投资总监陈少川。

  李建:我来自清华大学建设节能研究中心,我以前做了20年酒店,做了几年房地产,现在在清华四年了,也在研究酒店。

  吴璟昌:我原来在永泰酒店管理贡斯当执行副总裁,现在出来创业。

  刘颂梅:全产业链的代表都有了,我来自与万达酒店设计院,现在也对外推出服务了,可以做酒店的设计。

  今天题目叫做精品酒店基于投资回报的设计新理念。精品酒店每个人都有每个人自己的认识,先请陈总回答一下,您对精品酒店的理解是什么,您认为精品酒店和传统酒店有什么区别?

  陈少川:万达做酒店是过去一段时间以来大规模发展的一大类型,精品酒店是近年来在酒店发展过程中在大家的需求更新当中驱动出来的新的酒店形态。更加精致,对照或者参照一些在市面上所看到的奢侈品的系列。也就说在奢侈品行列当中看到不一样的东西,但是酒店当中一直没有出现超脱酒店的形式,精品酒店在这十年八年里有更多的探索,它区别于传统大规模的酒投资特别巨大的酒店,更加追求个性化,更加追求人性化,更加追求体验感,这方面在很多实践当中也可以看到,已经有一些新的小型精品酒店出现了。我的理解是,像这种酒店更多是归类到奢侈品行业当中的酒店。

  刘颂梅:您觉得精品酒店和传统酒店最大的不同是什么?

  陈少川:精品酒店的出现其实也是新的需求的出现,大家用惯了大规模的酒店之后会感觉到现在的酒店千人一面,精品酒店是提供一些新的酒店的体验感,或者是新的生活方式。现在旅行的大众化跟高端消费大众化,使得大家对新的需求都有追求,很多人家庭生活,甚至他们自己房间已经做得很好,如果我们只追求硬件,酒店就像家一样,往往还不够。很多作为精品酒店开发商会做更多超前的体验,在引领生活体验方式上做投入。所以这方面会有,前瞻性跟传统酒店区别比较大。第二可能做精致化程度上,包括九牧卫生间体验也好,精细化程度上进行探索。再有一个规模不会很大,房间总数不会很多,所以精细化会做投入。还有艺术化,现在不只是追求生活上的满足,还有观感、体验。一个到这个地方去,需要当地舒服的酒店,他住在不一样的酒店,这个画面感要非常强,适合他们在个人媒体上发布,这点也是精品酒店当中很多人追求的。

  刘颂梅:所以精品酒店可能是传统酒店的一个升级版,增加了体验感、奢侈性、艺术性,个性化的趋势。李总作为清华大学节能研究的专家,谈谈您对精品酒店的理解。

  李建:人们迫切需要新的东西来改变这个行业,精品酒店是其中的一类。拆除开精品,里面有两种,一种是品质,如果设计师概念能好,而且设计也到位,但是做建造的话做不出来。精要有精细、精致。这样一个少数群体,在我心目当中我认可的精品酒店在北京只有两个,房间里设施跟传统都有区别。客人住酒店是来享受的,那个酒店每个面板设计非常大,一看就知道干什么的。为什么社会进步,科技发展的今天,不能把好的东西拿出来。投入回报大家最感兴趣,因为酒店是企业,所以谈到这个问题,金融创新资产管理,我这两天特别关注,酒店老总忙于工作,他们关注不关注金融,酒店属于商业地产,从这方面看好的产品肯定是高标准,我觉得这个行业需要好的创意引爆金融业给酒店带来好处。

  刘颂梅:对酒店真的是看了很多,理解也很透彻,还有很多翔实的数据,不愧是来自于清华大学的专家。吴总之前一直做酒店的运营、观点、前期定位,从前期定位,包括运营的角度,您谈谈精品酒店与传统酒店有什么不同,特点有哪些?

  吴璟昌:我们之前也研究过,精品酒店一个概念十年之前还是比较标准化的,出差住酒店来来去去都是一样的东西,可能一开始知道私人方面做精品酒店,集团层面这几年慢慢开始有出来新的品牌,出来精品酒店。大家还是在设计方面下手,非标准化的东西,房间大小、功能配套,它是非传统酒店,它有别于一般的酒店,还有定位。客户群跟普通酒店都是不一样的,它有自己特定的群体。所以酒店前期调查里也发现精品酒店地理位置比较重要,在北京也好,在中国也好,大部分精品酒店都以中国文化元素放在里面。在国内我们建议如果做精品酒店可能就加入一些中国文化元素在里面,然后再加一些功能化,容易使用很重要,我们感觉精品酒店都是非商业用户或者有些是旅游的、休闲的比较多,商业化住精品酒店的比例客户群比例很小,所以我们觉得在精品酒店的地理位置就很重要。

  刘颂梅:谈谈我个人的理解,精品酒店为什么叫精品酒店?因为传统的酒店都是有标准,比如达到什么标准就是三星,达到什么标准就是四星,达到什么样标准就是五星和超五星。在个性化需求,包括金融创新资管时代不同需求情况下,有一些是不能用这样的标准来套用的,所以就出现了精品酒店。目前市场上精品酒店也是种类很多,有奢华型的,还有一些比较有特色的,但是可能在金融创新资管时代2016大背景情况下,无论做什么,投资回报可能都是需要业主考虑的非常重要的一点,再怎么样投资,还是希望有回报。请陈总谈一下,陈总这么多年一直做业主,也是中国星级评定委员会的专家,您谈谈从投资回报的角度,传统的酒店有什么可以再继续改善的空间,精品酒店有什么可以继续挖掘的价值?

  陈少川:刚才提到精品酒店,它产生的条件跟现在的状况,在目前的阶段有很强的特点,第一不管是都市里的精品酒店还是度假酒店,区位很重要,或者目的地因素特别重要。从这点来讲,或者从选址就会看到一般情况下会在比较有价值的,特别在城市当中的精品酒店会在比较有价值的地点上,这个区位土地价格会比较贵。从这点上来看,几乎界定是精品酒店一开始就要去做的,这个酒店在基础成本上是属于偏上的价格。

  从另外一个角度来看,当精品酒店可以出现在某个区域的时候,它基本要颠覆周围的酒店,周边没有酒店在行业当中会有影响力的特点,不管是精品度假或者是在都市里的酒店。从这点上来讲对于建造的心思方面需要很大的投入,所以从产品来讲,不管是从材料,跟传统酒店有不同的地方,这种创意所产生的价值是一般的酒店所没有的。普通酒店不认为这个有价值,一个平米是多大,投多少钱就控制在这个投资范围之内,精品酒店可能更多是需要非常独特的设计,不同的创意,在建造过程当中追求的工匠精神,这个过程就会出现到所有的价值比较高。从投资回报来讲,正是因为房间总数不同,消费群体当中也是小众,很多人在探索阶段当中,真正能够成功,非常快速得到很好的回报还是属于凤毛麟角。

  刘颂梅:总结了一下,可能精品酒店的价值更多是来自于设计,设计创造价值,创意创造价值,以及过程中的管理创造价值吸引更多的客户群。下面请李总谈一下,回到您的老本行,做了这么多年节能的研究,从节能的角度谈谈节能对酒店投资回报的关系,以及它未来还可以有什么提升的空间。

  李建:这个问题可能要超出精品酒店的概念。我想跟大家分享一下,我做的项目比较多的,从北京CBD出去往北一圈都是我做过的项目,后期又过不少高级别酒店,比如五星酒店、奢侈型酒店我都参与过。

  先说它们的区别,再说关于节能技术。我在筹建酒店时候想比如做商务酒店,做法开始是由酒店构思开始,资金的落实,进行设计、项目阶段、筹开、运营。比如做商业酒店,我在地产公司出差标准是750元,部门经理标准500元,这样的定位要明白客户群体在哪。商务酒店进行数据分析的时候,突然发现商务酒店客人需求最关键的因素是价格,因为白领出差都有标准,不能超越这个价格。可是住精品酒店、奢侈酒店都非常有钱,资产都很大,他们不在乎多少钱,这样的酒店我们考虑面对不同的客人要从前期设计开始,有所不同,但是做精品酒店开始更多是创意,创意同时要表达,要给客人发出信息要表达的内容是什么,比如建造过程中设计绿色东西,包括美国的认证和中国绿标在材料上是环保材料,刚才周总也介绍卫浴,卫浴这块特别关键,我到日本看到很多酒店,我们做酒店的时候,拿这个酒店投资相比,如果这样获得投资回报就很难。通过创意表达,展示,这过程当中有订单,面对谁,定制这个产品,然后生产这个产品开始定制,过程中客户群体目标是这么一个过程。所以从设计前段的开始,概念完全不一样,这是我亲自经历的这样。所以在筹建的时候你的专业团队就应该明确方向应该往哪个方向走。

清华大学建设节能研究中心公共建筑研究所高级研究员  李建

  节能话题比较大,现在酒店生意都不好,都在拼命压缩成本。包括人力资源跟成本的压缩,再压缩的话大环境也不具备不断压榨的条件,因为人力资源成本在上升,地价在上升,通货膨胀率在上升,现在做项目面粉比面包贵了,未来怎么获得投资回报率,还是有待于探讨的问题。

  但是节能领域,我个人认为在设计方面有两大问题,谁决定了酒店建筑的能耗,首先是设计院,设备院在不断放大参数过程中把设计做得几乎大马拉小车,看变压器,看冷冻机,每个酒店冷冻机都有一台不会用,效率都不会超过20%。酒店100个数据总结,上千个酒店变压器高峰负荷,最热天气设备都开开,基本33%-35%,设计容量偏大也是问题。但是即使这样我们看着很痛苦,因为有机电标准,设计院跟我说因为水平衡问题放大15%,很多东西都是假设的,所有的条件都是以客人为借口,为了满足客人需求,客人已经足够了,但是我们很难改,因为你让一个集团改变标准非常难。所以我们做很多地产项目,前期投资机电方面每个酒店五万平米五星酒店都可以减少2000万左右投资,如果采用设计上的优化,比如建筑材料,设计师可能用比较普通的材料设计出效果,这样成本还可以降低。酒店建设过程当中65%的费用是材料费用,但是我们在建设酒店的时候没有材料,只有少数的管理集团找机电部门,材料部门,机电部门现在在不断挑战它,因为机电部门对运行需求不了解,所以建成酒店每个酒店都有百分之三十几的潜力,五万平米有上千万能源费用,节能30%潜力是有的。但是实操过程中,它不是研究机构,酒店经营,稍微调整一下,把设备效率不合理找出来,制定合理的运营策略,节能25%是可以的,这300万变成利润是什么样。但是就这样很多酒店建设依然没有热情做,因为总经理每天营业指标压着,也没有技术判断投资回报率,所以一些节能公司模式也没有针对酒店需求。

  我接触很多节能公司没有一家公司能把酒店能耗说明白,比如做变频,太阳能的他有专利。这个行业真的要改变需要整合资源,需要有技术专家和管理专家一起做这个事。

  刘颂梅:说得非常好,李总觉得很孤独了,但是这个数字真的非常惊人。投资期间,投资建设期间一个好的机电设计可以省掉投资建设的成本有2000万,在运营期间一个好的设计,加上运营的团队可以有30%的空间压缩,这30%的空间运营成本其实都是运营利润。在总经理每天为运营指标发愁的时候,如果把一部分精力,哪怕10%放到机电能耗利润就增加了10%,所以节能未来的研究真的是方向,大家要支持李总。做酒店一个好的机电顾问真的非常重要,不要光看室内的艺术,机电才是人的大脑和骨骼和神经。

  吴总谈一下投资回报,从运营、定位角度,投资回报的理解还有哪些优化空间。

  吴璟昌:我们之前做过调研,特别中国区域,我们大多项目在中国区域,我们调研过中国区不同精品酒店,有一些精品酒店属于集团的,有些属于单体的,我先从单体的精品酒店来说一下我们的研究报告。

  单体酒店的精品,比如一个私人老板投资一个精品酒店,第一规模不会太大,可能就500-100房间,餐饮全部是跟其它餐饮集团合作。从投资我们调研报告显示出来,根据收费标准来算投资成本,如果能够收500块钱一晚上房间,每一个房间投资成本不会超过20万。我问这些老板你怎么做这个东西,我们发现单体个人发展的精品酒店基本上没有预期的结构成本,比如他租一些住宅,一栋楼里租两三层,甚至有一家做特色的酒店只做一层,也有一些旅游度假地方租一些农民的家改造,成本也很低,这是私人老板投资。基本这样的投资回本2-3年,因为私人老板算账很细的。

永泰国际酒店管理有限公司原执行副总裁  吴璟昌

  跟一些集团探讨过集团层面的投资回报率,钱是老板或者发展商的钱,他也有评判标准,但是一般做集团型投资,目前大部分发展商成本还是地,地占整个会大的成本。还有发展商可能去银行贷款,贷款利率目前可能12个点,低价算进去有可能超过20年才回本。管理公司只算GOP【编者案:“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的简称,即营业毛利,它在利润表中反映为收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。GOP=酒店营业总收入—酒店营业总支出】,因为管理合同只对GOP考核,所以管理公司做的投资回报率跟私人的精品酒店不一样。

  还有一个集团型精品酒店,目前大部分集团精品酒店基本是设置不一样,功能规定还是一样的,特别是机电设备,不管商业酒店、精品酒店,机电要求还是一样,效果还是一样,没有区别。所以这几个成本对投资回报是非常高的。这是投资回报目前在国内的私人精品酒店跟集团精品酒店的区别。

  刘颂梅:其实整个酒店从投资回报角度谈应该是非常多的,因为我们传统的酒店,星级评定有很多的标准。万达在这些年也做了不少酒店,截止到这月为止万达开业酒店100家,对于这100家已经运营的酒店也把运营数据和建设数据拿出来做对比,也做了分析。发现什么是能够最大提高投资回报的?我们认为万达在中国酒店,东西南北中都有,每个地区的气候特点不一样,每个地区适应的材料不一样,可能同样的一个施工队伍不同的地区价格不一样,要考虑的施工的周期不一样,北方地区,甚至有长达半年的施工周期。每个地区的当地的文化和风土人情不一样,那么怎么样能够减少投资的成本,增加运营收益,这些大的数据如果在前期设计的时候可以考虑的话是能够有效节约投资成本,还能增加运营收益的。传统的酒店,不同的星级评定也有一些标准,到了今天精品酒店又抛弃掉这些标准。再回到投资回报的话题,如果说抛掉以往的星级评定的标准,从增加投资回报的角度陈总有什么理解?

  陈少川:一直在讲星级评定标准,星级评定确实有一些前20年为了酒店健康发展,对标准有规范,新版星级评定标准也有必备的条件,这是提出来完整酒店应该怎么做。对规范做酒店,特别对完全跟万达不一样的独立的开发商还是很有价值的,因为万达是非常有经验能够通过这么多的过程当中发现哪些可以及时调整。绝大多数开发商可能一生就做一个酒店,碰到的问题不是万达100个酒店能够看得到的,所以会很纠结一个酒店怎么做,怎么发展。精品酒店正是因为不是传统的酒店,可以有很多其它方面很有特点,甚至根本跨界的服务在里面,可以做到有个性化的服务,可能整个酒店管理结构跟资源上,我们不能够说决裂,但是可能是完全创新的做法,人员可能就不像。我记得以前广州有一个酒店,早上经过18个层次的晨会,也就下午才能接到早上总经理会上讲的,现在可能不会那么严重。但是两三层是有的,但是精品酒店规模不大,非常有机会改变这些。除了刚才讲的节能建造方面做,在初期管理架构跟管理层,其实这也是我们作为投资回报必须考虑的最大的,消耗日常成本的一个点。人力资源的安排在一开始是应该同时考虑的。

中信地产酒店投资总监  陈少川

  很多人现在关注的都是做一个酒店,是多少房间,配什么样的团队,可能对精品酒店,特别是提供精品服务的酒店,管理层次,管理架构,甚至员工的各个部门当中的使用可以比传统酒店有创新它更容易,没有大规模酒店做的时候削减人手,调整一下大家会拿出无数案例来参照,精品酒店就没有可以参照的样本,可以做很好的创新。但是这需要靠一帮对成本非常有敏感,跟收益非常敏感的同事前期做好策划,必须做酒店开始的最初期就做,哪个岗位什么样的设计,硬件怎么规划,同样的安排,甚至到员工使用到办公室。前台经理就是最前台工作,就是没有办公室,这是可以在改变做法的时候。很多人说招聘了新的前台经理办公室在哪里?就没有。他说还得有秘书、副经理、助理,前台经理就是要见人的,就必须在这里,如果做传统酒店要改变很多做法很难,但是我们在阐释精品酒店的做法,让我们的员工在经理带领下非常明确,他的办公地点在最前端这个酒店效率就出来了。这个创意在做的过程当中一定要走在前面,如果等到已经建完了,他不进去才怪。所以一定要从管理层面,最初期就想好,而且核心团队要强势推动,要不然会有很多行业管理经验告诉你这样做就不对。所以我觉得精品酒店从这方面来讲机会是很多,从行业管理创新也是机会很多,人力资源的安排一开始就应该这样考虑。

  刘颂梅:说得非常好,可能在前期是一整套的设计,包括管理的设计,包括定位的设计,包括各种层级和成本的设计才是最终有良好的投资回报的前提。据我所知,目前五星级酒店标准人力成本占到总运营成本的28%,想想这28%是18个层级这样来传达的,如果压缩掉两个层级10%,我们的利润是不是也有增加呢。各个环节都是可以探讨的。

  李总如果有机会从前期、设计等各个方面,对于投资回报是非常有意义的方面做一些探索,您谈谈您的想法。

  李建:还是从两个层面,一个谈设计和管理,管理非常重要。刚才刘总说了酒店的设计,酒店设计通常一个标志性建筑要找一个好的设计师,但是找好的设计师不一定就能做出一个好的酒店。因为酒店建筑是一方面,分建筑和机电,人类自从有了建筑大概有一万年,从洞里面走出来开始建造茅草屋或者做简易的建筑。但是机电历史才一百多年,从建筑和机电两层来讲,建筑是爷爷的爷爷,机电还不是孙子的孙子,差了很多辈。所以建筑师话语权特别重要,他一说这个建筑不管“大裤衩”还是“笨蛋”说是美,是艺术。但是因为他话语权比较重,但是建筑是有生命的,我们看作一个人,机电看作内脏,建筑盖好了不会有太大问题,如果验收合格,因为建筑设计安全系数都是挺大的。我们说建筑外观可能玻璃就是维修,没有太大维修。但是机电365天都在不停转,这东西建好了调出来就已经不错了。中国的好项目很多是调出来的,没有经过系统的调试不可能达到一个效果。但是现在管理集团接受机电调试,其它酒店建成以后运行的东西工程酒店成了倒霉蛋,一两年理不清楚。所以建筑体系当中,全过程,全生命周期怎么管。基本国策还有计划生育,建筑也应该优生优育。

  谈管怎么管,大家接触设计师不多,因为跟他没法沟通,而且设计师也很难沟通的。我觉得设计师有肩周炎有公认的,还有孤独症的边缘这种病。设计师跟一个老板说,他能听进去80%就不错了,他会把艺术和美给你灌输,你也不是学美术的可能不懂艺术。所以我觉得设计师设计酒店不是表现自己,应该懂得酒店不是单纯的建筑,我们设计师会把酒店当成建筑设计,酒店是一个产品,商业酒店是产品,精品酒店一定也是一个产品,而且是奇特的产品,所以怎么管。

  以前我在企业里管,我吃了很多亏。设计师很不好打交道,但是我在国外学项目管理,当时学习老师说世界上最成功的项目管理是曼哈顿计划,这个负责人领导的两万的科学家都是怪怪的,但是他很强势,项目经理爱骂人。我总结要想成功首先把自己变成警察或者变成流氓才可以,因为现场这些人不这么管他根本不听你的。一旦遇到问题,吊顶高度不够,只能做这么高,我们说提升20公分,如果到客房、走廊能提高15公分情况就截然不一样。后来老板说设计师不说,条件不具备,我在别的地方不可以,这里必须解决,就骂他,我说告诉你怎么骂,第二天找设计师,说我不懂所以才花钱请你,你干不了就滚蛋。老板走了,第二天设计师拿出这个方案。所以好项目管理一定要很强势,业主方一定要强势管理,强势是一方面,你得懂,如果项目管理当中你没有足够能力是很麻烦的。

  另外所有的业主方,不管是多大的开发商,我做过研究分析,没有一个开发商可以把酒店建设的任务书写全面,酒店建设五个酒店都有什么任务,国外做商业地产任务书可能要写到不同阶段,规划阶段、建造阶段、销售阶段都是什么任务。写到严谨能到34个,国内很多任务书,机电、设计任务书摆在你面前不过五六个,这也是问题。我们系统怎么管这些东西。

  真的要做精品酒店,如果缺少了管理,缺少了对项目的设计的引导,缺少了沟通,肯定也是做不好的。管还谈到后期运营,给你好项目运营团队不行也白搭,前面只是条件,后面才是保障。但是看F1赛车,赛车是舒马赫,设计到运营维保整个一套体系,非常专业的。所以一定专业人看专业的事。我们可能设计的时候,中国人有钱,好车好多,开车的不是舒马赫,进行职业联赛不可能取得好成绩。所以从建筑设计理念,还有流程的把控,要强调一个管。这里也含到投资回报,包括财务分析怎么做。就强调在设计规划的时候怎么让管理发挥作用,现在有软件,有BIM软件,但是现在国内用BIM软件就两三个功能,不同专业人要沟通。我们设计院北京200多家设计院,研究院,谁跟谁都不来往。万达有工程管理软件已经很超前了,所以我们分析的时候远远超于市场的要求。所以现有阶段要改变自己的思维方式,我只能给自己和大家共同找一个正确的东西,不一定马上做,错误的事情不一定马上停下来,如果不沟通是很难做好的,而且现在新的经济情况是数字经济,由于忽略了对数字经济的研究,改革开放30多年酒店管理经验几乎就失灵了,大家在寻求一种方式,不管精品、奢侈也好都可以成功,但是过程管理是最重要的。

万达酒店设计研究院有限公司发展运营总经理  刘颂梅

  刘颂梅:酒店真的是很复杂,难怪我们老板曾经说过,做住宅的是小学生,做商业是中学生,做酒店是博士生,因为酒店不但是要设计好,还要调试好,还要在各个过程中管理好,前期建设要管得好,后期运营要管得好,这样才能是一个很好的酒店,可能未来投资汇报更高,升职潜力更大的酒店。

  如果从最前期开始,有像精品酒店从最端开始,投资回报角度谈谈您的看法。

  吴璟昌:管理跟投资回报。精品酒店目前来看管理成本应该不算太高,我只能说单体的精品酒店,集团化的有个问题在里边,签一个精品酒店,精品酒店管理团队可能不多,但是支撑团队的系统,比如市场推广的系统,预订系统,所有系统加起来费用不便宜。精品酒店开了以后,前期的费用是比较高的,所以我刚才为什么说跟集团签一个合同,它的ROI【投资回报率(ROI = Return on Investment)】是看LOP,有可能超过20年回不了。单体酒店运营成本很低,单体酒店没有标准,怎么做都行。你可能所有东西都是外派,当然可能财务只需要一个人,前台一两个人,工程外派,保安外派,清洁房间也可以。你们没有餐饮,采购可以没有,包括销售一到两个人,目前精品酒店大部分收益跟国外不一样,地区也不一样,旅游度假跟都市里的精品酒店,客户比例跟预订比例又不一样,控制成本是比集团层面灵活,不能说好,只是灵活,能够做它喜欢做的事情,跟市场,根据客户群。目前数据化,通过微信、微博,很多电子化的预订网络,通过这个渠道,集团预订的优势没有了,所以主要从经营。

  大家都提到人力成本,能源,一家酒店两个最主要的,只要能控制好这两个,这两个省一块利润多一块。如果能够把人力成本跟能源成本省的话,利润就是一对一的比例,所以跟精品酒店发展商老板谈到,回本远远比集团性大,他说了算,而且对精品酒店跟单体酒店客户群要求没那么高。跟集团不一样,比如某个集团,知道这个集团的标准,要求是不一样的。单体精品酒店客户要求没那么高,所以管理的程度来说,单体精品酒店回本比较高,主要原因在这里。

  刘颂梅:其实精品酒店是有机会做很多创新尝试的,无论是营销尝试,还是人员管理的尝试,所以未来的机会应该会更多一些。下面请各位嘉宾一句话做一下总结,关于今天讨论的精品酒店与投资回报。

  陈少川:任何情况下酒店投资必须是往专业酒店投资方向做,追求的就是收益再来考虑其它。

  刘颂梅:非常精辟,要基于投资回报再做其它的事。

  李建:我觉得精品酒店一定要设计品位,建造品质,一定要坚守,不能妥协,随意调整价格。因为投资这么大,叫为精品酒店随意调整价格就把自己给否认了。精品酒店一定要保持精字。

  刘颂梅:该坚持的品质一定要有。

  吴璟昌:第一定位一定要准,第二要找专业团队帮你管理,从前边的开发跟后面运营都要做得好。

  刘颂梅:非常感谢大家,今天这个讨论到现在结束了。谢谢大家!

  主持人:非常感谢台上几位嘉宾给我们带来热烈讨论和观点解析,让我们对主题及精品酒店有了深入的了解。

  下面进行分论坛十一。