EB-5延期 我们如何再次审视海外酒店投资?

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-12-15 浏览次数:1214

  IIUSA官网通告,EB-5法案的生效时间延长至明年4月28日。对于广大在美国投资房地产的中国投资者来说,这或许是一次新的契机。

  

  中国的海外地产投资热潮可以追溯到2010年,那时经济刚刚从衰退中缓解出来,而从这以后的中国海外房产投资,每年都呈现这持续上升的趋势。

  酒店及组合投资

  

  上图显示了中国投资者在过去五年中所交易的数额巨大的房地产项目。其中两笔发生在纽约,这两笔交易中,其中一个每个房间交易价为一百四十万美金,而另一个交易中每个房间的售价为两百万美金,这极大地引起了业界的注意。

  中国的投资者们最近也开始了酒店组合投资。2016年,Hersha Hospitality Trust公司向中国的信泰资本管理有限公司出售了其7间曼哈顿的酒店70%的股权,售价为五亿七千万美金。而著名的黑石集团Blackstone Group也同意将Strategic Hotels & Resorts, Inc卖给中国的安邦保险,售价65亿美金。海航集团今年10月也从黑石集团手上购入希尔顿全球酒店集团两成半的股权,同样作价65亿美元。而其此前年初对于卡尔森酒店集团的的全权收购也将在今年下半年完成交割。

  海航65亿美元购得希尔顿25%股份

  动机何在

  中国涌入美国的大量游客是促使中国投资者在美国投资酒店的最大诱因。根据美国国家旅游办公室的数据,2014有大约两百万的中国游客来美旅行,跟去年相比上涨了21%,而这些游客们一共为他们的行程支付了大约两百三十万美金。然而这一趋势还在上涨,这就是为什么中国投资者这么看好酒店投资,因为这些中国来美旅游的中产阶级们就是他们最大的客户。

  

  许多中国的个体投资人都在使用美国的EB-5移民投资计划来投资美国酒店发展。EB-5的项目同时也为美国人在衰弱的经济环境下,提供了无数的工作机会。根据美国官方的数据显示,80%的EB-5投资签证都给了中国人。这些来美国投资的人同时也看重着具有美国身份以后同时带来的良好的社会福利以及更高质量的教育以及生活水平。

  而就在美国时间12月7日,IIUSA的官方网站上已发布通告,正式确认EB-5现行法案已经包括进了持续决议案(CR-Continuing Resolution)的顺风车,通过周五两院的投票后,就将延期至2017年4月28日。新的法案可能会将最高投资要求从50万美元提高到80万美元(高失业率地区),从100万美元提高到120万美元(低失业率地区)。

  趋势

  除了几个特大旅游城市以外,一些发展势头迅猛的美国中大型城市,诸如达拉斯,芝加哥,西雅图,也引起了人们的广泛关注,然而因经验、了解较少等原因,中国投资者们暂时还未大规模进驻这些市场,均持有谨慎态度。

  对于已经在美国地产界活跃多时的中国建筑公司们来说,未来几年追加自己的投资幅度才是关键。例如,上海建工集团旗下的美国全资子公司,于2014年开发了位于法拉盛的凯悦酒店,并在2015年年底购买了加州的一处凯悦地产和位于纽约仍在建设中的富顿二号,将包括两座住宅楼,一座办公楼, 和一家精品酒店,并有意冠名为「上海建工广场」。

  

  仍在建设中的上海建工广场

  Cushman&Wakefield在一篇文章中指出,自2012年中国允许保险公司对海外房地产进行投资以来,目前所有中国保险公司的投资总额为134亿美元,占总资产的0.8%。 海外投资估计为其一半。而要知道,国家允许其海外投资比重上限为15%,通过这一措施,中国的保险公司们仍有巨大的海外投资空间,美国仍将是其首选目的地。

  为大家详细解读一下这份草案讨论稿的部分重点调整内容。

  EB-5区域中心法案延期六年

  将EB-5区域中心法案延期六年至2022年9月30日。

  TEA地区定义变更

  应由国土安全部决定目标就业区的判定,且不受任何其他政府和非政府实体的约束。

  将TEA目标就业区划分为:优先城市投资地区、农村地区、 关闭的军事基地。

  优先城市投资地区的定义为:在都市统计区内包含一个人口普查区的地区,且根据最新的普查数据,至少满足以下中的两点:1、失业率为全国平均的150%以上;2、贫困率为30%以上;3、中等家庭收入在全国或大都市统计地区的60%以下。

  TEA的有效期为两年。

  签证配额预留

  给乡村和城市欠发达地区预留签证,2018财年,7.5%的签证配额预留农村地区,7.5%预留给优先城市投资地区;从2019财年开始,15%的签证配额预留给农村地区,15%预留给优先城市投资地区。每个财年末,任何未用完的预留签证将顺延到下一财年的同一类别。

  优待部分类型项目

  除了TEA地区项目外,基础设施项目和制造业项目也符合低投资额。其中,基础设施项目指由政府机构管理的、商业计划已获批的、用于维持、改善或建设公共工程的资本投资项目;制造业项目指商业计划已获批的、目的在于改善、建设或经营一个生产或组装产品的美国工厂或制造厂的项目。

  逐步提高最低投资额

  自该法案颁布之日起,最低投资额为70万美元,基础设施项目、制造业项目或TEA地区项目则最低投资额为65万美元;

  2017年10月1日开始,最低投资额为85万美元,基础设施项目、制造业项目或TEA地区项目则最低投资额为75万美元;

  2018年10月1日开始,最低投资额为100万美元,基础设施项目、制造业项目或TEA地区项目则最低投资额为80万美元。

  投资者保护

  投资人在区域中心、新商业企业或就业创造实体被关停的180天内可以转投新的区域中心、新商业企业或就业创造实体,并保留原有的优先日。

  首次提出了对区域中心加强EB-5资金监管和使用的明确要求。

  外国政府和国企旗下的机构不能参与EB-5项目

  外国政府和国企旗下机构不能直接参与EB-5项目。外国政府直接或间接拥有的投资机构或投资基金,可以投资就业创造企业,而非就业创造企业的关联企业!

  可以申请无条件永久居留

  EB-5申请人,如果满足投资要求并创造足够的就业岗位,在做出投资行为后的24个月后,可以申请无条件永久居留。

  不回溯,颁布之日生效

  法案自颁布之日起生效。资金来源和投资者保护等条款90天内生效,TEA认定可延长120天。

  从过往EB-5改革派抛出的几个EB-5改革草案对比,此份最新草案讨论稿不仅取消了让广大投资人担心的回溯条款,而且在签证分配和投资额涨价方面均做了让步,进一步缩小了两者在城乡地区之间的差距,可以说是乡村派为力保EB-5顺利改革而做出的妥协。然而,在TEA定义变更这个最重要的议题上,乡村派仍死守底线,对优先城市投资地区的要求,也将使大都会地区的项目基本难以再符合TEA地区项目的定义。

  虽然新的提案以确定延期,但总的趋势来看,涨价和诸多变革已是大势所趋。明智的EB-5投资人,应该未雨绸缪,有备无患,做好最充分的准备,宁可信其真,赶在新法案最终出台前,做好最坏最充分的打算。

(本文综合了微信公众号Pinebase盘贝与微信公众号嘉际海外的报道)