2016酒店集团在轻资产化转型上有何作为?

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-12-13 浏览次数:1241

  推进REITs、输出自有品牌、转向特许加盟、出售酒店资产...不同的操作模式均是为了实现轻资产化转型。然而轻资产还可能面临着风险。

  (辉视网讯 贝玉)以有限资产获取最大收益,是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济高速发展的过程中,“变轻”不仅是一种选择,也是一种必然。商业地产行业的轻资产模式最为成熟,传统商业地产投资金额大、回报周期长,融资模式单一,如果想要大举扩张,就必须减少资金沉淀,保障充裕的现金流,在这一背景下,“轻资产”成为企业追求发展的路径之一。

  与商业地产息息相关的酒店业也存在着同样的问题,重资产的特性决定了其必须要使用杠杆来提高回报率,财务杠杆会增加周期风险,更安全的做法是使用经营杠杆。2016年,酒店业在轻资产方面有哪些新的进展突破,又面临着哪些挑战?

  一、国际一流的酒店集团都在“卖品牌”

  轻重资产并行:万豪引得众人皆效仿

  2016年9月20日,中国商务部批准万豪国际收购喜达屋酒店及度假村国际集团的交易,使得万豪国际一举成为全球最大的酒店集团。早在1993年,万豪集团就将业务一分为二,分别是万豪地产和万豪国际。1999年1月1日,万豪地产成功获得REITs资格。公司结构进行重组后,万豪地产与万豪国际分别以重资产和轻资产的模式发展。万豪既有来自经营管理的轻资产收入,又有实体酒店的收入,有形资产和无形资产的匹配组合度大大提高,这一做法成为了全球酒店业的典范。

  减轻账面资本:喜达屋资本专注酒店管理

  继9月喜达屋宣布正式加入万豪后, 2016年10月,喜达屋资本宣布向由中国人寿保险集团牵头的财团出售总价值为20亿美元左右的美国部分酒店股份,此举一方面避重就轻,缩小规模并减轻了账面资产;另一方面专注于酒店管理并重塑资产结构,提高资本回报率。

  华美顾问机构首席知识官赵焕焱用“一流酒店集团卖品牌”总结到:“酒店业应该是酒店管理业而非酒店投资业,否则就变成房地产企业了。品牌是轻资产的前提,截至2013年底,4大国际品牌中,洲际自有物业比例达0.2%、万豪为1.2%、喜达屋2.95%、希尔顿4.02%。”

  业内人士表示,轻资产模式是国际酒店管理公司普遍的运营模式,从酒店投资回报率来看,这种方式的盈利率较高,喜达屋、洲际等集团在中国的拓展均采用这种方式。把目光转向国内,各大酒店集团在轻资产方面的做法,又有哪些值得经营者借鉴的地方呢?

  二、国内酒店集团纷纷探索多元化模式

  1、发力新三板:多家酒企欲用小资金撬动大项目

  自2015年起,新三板就获得了不少本土酒店集团的青睐。仅2016年,君亭酒店、中青旅山水、美豪酒店、沃阁酒店、布丁酒店等纷纷获批登陆新三板,而其目的也是力图拓展轻资产,进行品牌输出。搜铺网商业地产研究院院长陆兴泰表示,国内的轻资产和国外的轻资产有很大不同,国外有REITs,国内则没有。用小资金撬动大项目,从回报角度来说,尽可能提高收益,是轻资产的核心。

  2、REITs魔术:绿地探路“轻资产化”运营

  2016年3月11日,绿地控股公告,与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议,设立酒店业房地产投资信托(REITs)并拟在新加坡证交所主板上市,这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。“绿地的发展路径还是比较清晰的,第一个是轻资产,以酒店资产证券化作为一个推动的方向;第二个是国际化,绿地已经走向海外,是第一家国内管理公司在国外管理酒店;第三是品牌管理输出。”绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠表示。

  3、深化国际化布局:碧桂园凤凰国际向“轻资产重管理”转型

  2016年12月6日,碧桂园森林城市凤凰酒店正式开业,这标志着碧桂园凤凰品牌国际化布局终于落地。碧桂园凤凰国际酒店管理公司执行总经理罗与卓表示:“未来在现有的品牌之外,我们会根据市场需求推出多个新品牌,实现多品牌、多星级的发展模式。而酒店市场证券化的趋势,我们也有做一定程度的探索,未来亦不排除这种可能性。轻资产化和国际化将是我们未来发展的两个大方向。”从重投资、重资产的发展模式到轻资产、重管理的发展模式的转变,这是碧桂园凤凰的一次重要战略转型。

  4、品牌输出:万达酒店及度假村迈出轻资产输出第一步

  2016年2月25日,万达酒店及度假村与百城置业集团就五指山百城万达嘉华酒店委托管理项目正式签约。万达商业地产高级副总裁兼万达酒店及度假村总裁钱进表示:“五指山百城万达嘉华酒店作为万达酒店及度假村品牌输出的首个项目,代表公司已成功迈出了‘轻资产’战略转型第一步。”自2012年成立以来,万达酒店及度假村推出了4个自有酒店品牌,其经营思路也从完全依赖国际品牌连锁酒店委托管理的模式,逐步走向自有酒店品牌经营管理。

  5、委托管理:世茂酒店试水“轻资产”调整策略

  在早些年的Mini Hotel酒店发展中,世茂酒店及度假村都采用自己投资自己管理的方式。随着Mini Hotel品牌知名度的提高以及稳健的发展,世茂开始做出策略调整,将重点转至委托管理输出的轻资产方向。预计2017年中对外营业的临沂滨河世茂睿选酒店,将成为世茂首家委托管理输出的酒店,这也标志着世茂迈出了轻资产的第一步。

  6、轻装上阵:保利开启自营品牌时代

  2016年7月22日,保利酒店推出“ARTEL雅途”和“N+” 两大酒店品牌,开启了保利的自营品牌时代。从与国际品牌合作,至建立自营品牌,这一趋势的改变,也是酒店轻资产发展的必然选择。谈及未来的酒店发展模式,保利酒店管理有限公司常务副总经理李国华表示:“特许经营、第三方管理、酒店资产证券化都是值得期待的。保利酒店将在未来采用新建及收购酒店、参股经营、租赁经营、委托管理及特许经营等多种合作模式输出品牌、资本、管理人才等。”

  7、特许加盟:首旅如家并表后转型轻资产运营模式

  2016年10月18日,北京首旅酒店(集团)股份有限公司发布资产过户完成的公告,除了调高经济型酒店特许经营比例外,首旅酒店集团总经理、如家酒店集团董事长孙坚还表示,如家中端酒店未来也要提高特许经营比例,公司未来将转型“特许加盟”的轻资产模式,扩充现金流,增强经营活力,提升竞争能力。拓展酒店品牌,发力轻资产业务同样是首旅酒店的重要战略之一,定位于中高档商务度假酒店品牌首旅建国,旗下已有签约酒店101家。

  8、出售酒店资产:华天欲摆脱亏损困境

  落实轻资产布局,出售银城华天酒店,参股星亿东方介入影视文化产业,2016年4月华天酒店集团股份有限公司第六届董事会第十九次会议决议公告中,华天明确表示,将通过本次资产出售,开展资产运营业务。将银城华天由自主经营改为租赁经营,符合公司轻资产战略,有效提升公司资产流动性和运营效率。近三年来,华天酒店一直深陷亏损危机,徘徊在“ST”边缘。10月10日晚间至13日,华天更是连发公告,分别涉及政府补助、融资融券和股权质押,为归还银行贷款、补足经营性现金流并平衡业绩报表频放大招。

  综上所述,推进REITs、输出自有品牌、转向特许加盟、出售酒店资产、转向品牌经营管理等方式,国内酒店集团不同的操作模式均是为了实现轻资产化转型。然而,轻资产的同时,还可能面临着风险。

  三、轻资产化转型中或将面临的风险

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过度的轻资产模式会使得整体品牌把控能力降低,比如说需要和其他企业协调的成本会增加。中央财经大学文化产业研究院院长魏鹏举认为,轻资产扩张一方面会使品牌价值的变现途径更加丰富多元,做大产业链和价值链,但同时也会加大资产保值风险。

  轻资产模式主要做法为输出品牌,与盈利与否无关,只固定收取管理费,亏损均由业主承担。洲际酒店集团早期曾通过这种旱涝保收的模式在中国迅猛圈地,然而,近年来洲际酒店在中国发生的多起撤牌事件,也为轻资产敲响了警钟。“高速扩张下,酒店集团已难以向业主提供完善的管理服务。”分析人士认为,在轻资产模式之下,业主需要承担更多风险。而今,绝大部分酒店集团都在快速扩张中,这意味着业主面临的竞争压力会加大,盈利空间相对也会压缩。

  “轻资产”对于项目的创新度、品牌知名度、企业管理能力等都有较高的要求,想要走好产这条道路,还真不是件容易的事。在接下来的2017年,还会有哪些企业在这条道上有所作为,并真正成功,将是我们未来关注的重点话题之一。