机遇与挑战并存 多品牌酒店你敢不敢开?

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-11-10 浏览次数:1093

  多品牌酒店并不能简单地通过签署两套协议来随意搭配,必须事先考虑多个品牌之间关系,以及可能存在的优势和劣势。

  多品牌的酒店越来越普遍,在这种遍地开花的趋势下,尽管多品牌酒店具有一些优势,开发商和业主还是应该多角度进行权衡。

  在过去的几年内,多品牌酒店呈现爆发式增长。十年前或许还很罕见,但今天已经变得越来越普遍,目前有将近百家多品牌酒店,大多数都在建设中。

(三亚山海天万豪酒店×三亚山海天傲途格酒店)

  什么是多品牌酒店?

  多品牌酒店是两个或多个酒店品牌占据同一个物业。有时是并排建设,同步发展。有时是共享同一个建筑。 通常两个大致相等的品牌会被配对。(例如, Comfort Inn和Comfort Inn & Suites一起建造,Hampton Inn毗邻 Home2Suites by Hilton,W酒店搭配源宿,甚至是两个豪华酒店品牌如丽思卡尔顿与JW万豪。)

  经验表明,在建立多品牌酒店之前,开发商和业主需要仔细评估其优势和劣势。

  (万豪国际在美国田纳西州首家开创性复合酒店Triple-Branded Property,同一建筑包含万豪旗下的三个品牌酒店:Autograph Collection,SpringHill Suites以及Residence Inn)

  选择多品牌产权的优势

  土地成本 :酒店选择的那些具有吸引力的位置往往比较昂贵,两个品牌可以更有效地利用土地。一个物业或许不够支持一个300间客房的独立酒店,但150间客房的两个品牌或许可行。(不同品牌对客房的大小要求不一样)

  建筑成本: 同样,位于同一位置的两家酒店能够共享房屋设施,健身区,游泳池,停车场,甚至公共区域或前台空间。 此外,相关成本,许可证以及其他费用等可以分摊,从而提高效率。

  运营成本:两家酒店可以共享未充分利用的人员,如工程或维修人员。此举还可以降低人员配置水平,允许一家酒店从另一家酒店“借用”人员以满足更高的入住率。

  定价:虽然未经证实,但品牌往往认为,如果一个较低规模的财产与一个较高规模财产相匹配(例如,一个中等规模的中上层财产),较低规模财产将获得更高的利率,而非降低。

(西安索菲特传奇×西安索菲特×美爵×美居)

  多品牌产权可能存在的问题

  选择有限:不相关的品牌共享同一物业实属罕见。酒店公司一般不愿意自己的品牌与其他酒店公司混合,并且通常坚持从他们投资组合的品牌中做选择。因此,品牌实际上能够做的选择非常的少(尽管不同品牌的酒店公司的扩张可能能够部分抵消此类限制)。

  选择哪个品牌?由于选择有限,品牌的选择变得更加困难,业主不仅要考虑品牌,还要考虑选择哪些品牌可以互补。

  服务及设施的重复:虽然我们希望两个相关品牌可以共享设施和服务,但是品牌之间可能存在差异,因此,物业内可能会存在两套健身区、游泳池、前台和电梯。此外,酒店公司可能需要为每个品牌的配备专门的人员,以确保遵守品牌标准。

  物业维护:业主会发现,可能难以协调品牌的升级和改造,因为这往往需要不同的时间表,以免两个品牌重叠,特别是共享设施之间的冲突。

  保持独立:除非两个酒店完全分开,防止设计和运营目标的冲突,否则需要尽量的分离客户体验,以免导致不良的体验感。想想看,如果客人被拒绝使用共享的酒店设施,他会怎么想?

  最具挑战的是业绩,必须解决其中某一品牌可能表现不佳或可能违反其管理或特许经营协议条款的可能性。

  有可能终止其中一个品牌的协议么?其后果是什么?对管理公司而言,绩效标准(包括激励费用和终止权利)是根据合并绩效还是单独品牌的个人绩效来算?这些都是急需解决的问题,没有先后主次。

  结论:多品牌的酒店解决了酒店业主和开发商的一些关键问题,创造了单一位置的价值最大化,提高了收入。 然而,他们不能简单地通过签署两套协议来随意搭配,必须事先考虑两个品牌的关系以及双重(或三重或四重)品牌的后果。这通常需要聘请法律专业人员来评估这些潜在优势和陷阱。(本文由辉视网编译自hotelnewsresource