中资出海:投资热下的冷思考

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-10-14 浏览次数:926

  中资在旅游地产领域的海外并购增长迅速,从2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗,涉及金额从42亿美元增长到超过100亿美元。

  在国内酒店和旅游地产供大于求的背景下,中国资本选择了出海。根据浩华管理顾问公司与晨哨网共同发布的最新报告,中资在旅游地产领域的海外并购增长迅速。从2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗,涉及金额从42亿美元增长到超过100亿美元。中国资本热投海外酒店和旅游地产,要如何做到聪明而安全的投资?我们带来绿地国际酒店管理集团、中发地产(香港)有限公司、北京润博国际高尔夫集团和普洛思律师事务所等深度参与海外投资项目各方的专业分享。

  投资方向跟着政策和人群走

  跟着政策和人群走是许多中国企业在海外的发展大方向。政策方面,中央政府鼓励大企业走到海外去;人群方面,中国游客近年来出境游的火热为中国企业在当地落地提供了很好的机会。

  绿地集团于1992年在上海成立,目前已经有24年历史,其中酒店集团在2012年正式成立。绿地集团主要的业务板块是“1+3”,“1”是房地产,“3”是大金融、大建设、大消费,酒店集团属于大消费领域。绿地正式走出门是在2013年,第一个项目在韩国济州岛。在2014-2016年进入了海外布局的高峰期,分别在8个国家、13个城市有相应的产业。

 

  洛杉矶大都会是绿地集团在美国开发的第一个项目,也是洛杉矶市政府对改造市中心天际线与提升市中心居住品质的一个旗舰项目,项目总投资价值额超过10亿美元。

  由于中国人喜欢去大城市,因此绿地目前的布局也主要集中在海外相对较大的城市,这也使得当前绿地走出去还是相对稳健的。

  购买现有资产还是自行开发

  项目的存活概率和海外项目的回报率等需要投资前期都已经考虑好,是购买现有资产,还是自行开发,需要慎重考虑。通常,购买现有资产(例如一家酒店)回报率可能很高,但也许对于全产业链型的企业并不是最好的选择。因为项目的价值是随着经济周期在调整的,而如果自己开发,则可以项目养项目。例如开发一个综合体项目,综合体里除了商业、酒店,可能还带有出售型的物业,而出售型物业可帮助绿地覆盖成本。

  不过也有特殊的例子,一向看重自行开发的绿地集团在2016年的日本千叶市收购了一个包括写字楼、酒店和商场的现有项目。这是因为此前很长一段时间,这个项目经济状况很好,物业回报也非常好;再者随着日元的溢价,这个项目在很短的时间里也给了绿地较好的回报。

  不要让后期管理运营成为薄弱的一环

  除了建造酒店,中国企业需要解决海外酒店的管理问题,不要让后期管理运营成为投资链的薄弱环节。在海外管理平台方面,需要依靠当地资源建立自己的平台,并依托平台建立人力资源库和积累经验;同时也要积极寻找合适的合作伙伴,通过并购在最短的时间内加强海外管理平台。

  找对投资区域

  北京润博国际高尔夫集团总裁高玉忠先生带了关于非洲投资项目的分享。由于2008年末到2009年初,高尔夫球场在中国受政策打压特别严重,以高尔夫球场为传统业务的润博,走出去是一个偶然中的“必然”。

  与绿地、中发不一样的是,润博不是资本输出,而是属于技术输出和劳务输出,在输出的成本、风险方面更低。因而相较于在南美、亚洲或欧美国家投资,这类型公司去非洲更有胜算。

  贫穷落后是非洲在一般中国人眼里的固有印象 ,而真实的非洲两极分化特别严重,有钱的特别有钱,贫穷的吃不上饭。非洲是“贫穷,但不落后”。非洲大陆每个国家由于历史原因,差异非常大,世界上最好玩、最奢华,最正统的东西,都可以在非洲找到。例如人们可以在东非享受到“贵族式”教育和健全的法制。肯尼亚首都内罗毕有一所创建于一八三几年的贵族学校,每年接收许多欧洲高端人群的孩子,为他们提供承袭于英国殖民时期的正统英式贵族教育。相比之下,南非一直在走下坡路,吃老本。而西非和北非是穆斯林虽然有资源,但政局基本没有稳定过,因此润博的项目并没有覆盖到这些区域。

  从这个层面上看,在非洲的富有区域,像高尔夫这样高端人士休闲项目也有投资机会。

  适应海外环境,开发和运营思维需属地化

  在高玉忠先生看来,资本和技术出海的关键在于改变自己。因为中国政府在国际事务中的强势姿态,中国的国民思维也容易强势,例如遇到问题都想用钱解决,国外是法理情,中国是情理法等等。所以走出去的企业要尽量属地化。员工可以雇佣当地人,这也一定程度降低了成本。

  非洲市场做高端项目或是主要方向

  由于非洲客群是哑铃型社会,从2000年起就已投向海外的中发集团选择在非洲只做高端、低密度的小型产品。在经过一个非常长的市场调研期之后,中发对于他们的资金量如何做在非洲市场投资已经有非常清晰的战略。对规模进行控制,这样整体的投资不会过大,就不会有资金链的问题。

  而对于这种“小而美”的项目,很关键的一点就是以销定产。一般做大型项目,很难在卖出去之后再投资,但做低密度的项目就很容易做到。

  在非洲做生意,任何行业都不能忽视风险问题。目前非洲区域的市场风险不大。最大的风险是其他方面的风险控制,比如政策、法律风险。非洲整体的法律不完善,要进入需要有很多的平衡措施。

  在非洲投资,风险防控可能占60%,投资是否成功基本取决于风险防控能否到位,尤其是前期的风险防控。而市场风险相对来说则弱很多,重要的是后期操作中避免杠杆加得过多。很多公司,尤其小公司,愿意加大杠杆,这样使利润能更大化。但是每加一次杠杆,都面临增加一层风险的问题。

  中国资本在海外如何安全的“做生意”

  进入一个新的领域,无论是新的市场还是新的国家,有两种投资。中国的企业投资往往选择全资买或者控股。然而如果对市场不熟悉,全额收购或者控股会令企业负担增加。中发地产(香港)有限公司非洲区域总经理李涵先生建议在中国企业这个项目或行业不是很熟悉的情况下,可以采取财务投资或者股权投资,进入董事局,然后对这个项目/企业做充分了解,再决定下一步。因为很多问题不是从报表或尽职调查中可以看出来的,可能需要一个长时间的覆盖面,详细了解管理团队、业绩和趋势,看发展是否健康,最后再决定是否投资。

  再者,到一个新的市场,企业要充分利用各个行业里非常成功的第三方咨询公司,以避免头脑一热带来的风险。另外,无论谈什么合同,退出条款务必商谈妥当。最后要退出,如何退出?在合同里应该很详细地写明,以确实保障自己的利益。在酒店行业,最后的条款就是资产处置,是通过买卖还是REITs,资产证券化出去,投资当初就应该把全生命周期考虑清楚,这可能才是最主要的问题。

  而在普洛思律师事务所合伙人陶宇先生看来,没有一个地方可以一点风险都没有,走出去的企业不能完全规避风险,但是可以尽可能的减少风险,所以需要考虑以下三个问题。

  第一:为什么做这个项目?是为了成为一个炫耀性的资产,还是为了能挣钱?

  第二:公司优势是什么?是为项目带来钱,还是为项目带来技术;收购酒店的时候,你是自己管理,还是让更专业的第三方管理?

  第三:怎样选择正确的合伙人?投资人必须聪明地选择合伙人,保持良好的关系。这在刚签署合作关系的时候非常重要,退出合作的时候也是关系重大。