中端酒店市场竞争白热化 未来或许有点悬

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2016-10-13 浏览次数:856

  中端酒店市场似乎正在重现当年快捷酒店的疯狂场景,对中档酒店的担忧不仅体现在其高投资、高房价和高出租率形象下的高利润名不符实。

  大部分行业的发展轨迹,大致都可以分为起步期、成长期、爆发期、繁荣期、衰退期、迷茫期和转型期,酒店行业其实也不外乎如此。

  笔者在连锁酒店从业近10年,几乎是亲身经历了上面的所有步骤,看到太多的人因为投资酒店成功而富足,也看过不少的人因投资酒店失败而落魄,酒店也让许多投资人爱恨交织。中国的酒店未来到底会怎么发展,谁也不敢妄下断论,但通过有些问题还是可以对酒店行业管中窥豹。

  近期笔者参加的大小论坛,几乎都会被问及对中档酒店未来发展前景的看法;因为近几年的中档酒店爆发之迅猛,大有迅雷之势。各大酒店品牌在各个城市攻城略地,开疆扩土,完全有当年的快捷酒店爆发期的风范。既然这样,为什么我依然担忧中档酒店的未来发展呢?

  以前大家有直观的如家、7天和华住的上市公司财报去分析酒店的数据,通过数据的逻辑性可以论证酒店投资与发展的很多观点,但是自从7天、如家退市之后,大家只有通过华住以及锦江的财报去判断目前连锁酒店的经营状况是否,参考蓝本的减少以及酒店数据的复杂性,造成了很多数据未能解析透彻。

  比如华住Q2财报上所写ADR为184元,同比增长1.8%,RevPar为157元,同比增长1.1%,入住率为85.2%,同比下滑0.3%;至少营收数据同比去年是有所增长的......很多吃瓜群众看到这里就会想,看来连锁酒店的发展势头还是不错的。

  但是不知道大家是否有想过,这里面的数据到底多少是值得大家冷静去思考的,比如华住旗下中档酒店的数据都整体ADR的拉动有多少?对整体RevPar的影响又有多少?如果告诉大家,去年三大酒店豪门的快捷品牌在湖南的RevPar都在120元以下,今年的变化也不大,不知道大家作何感想。其实国内几大品牌情况都差不多,如果单独分析各大品牌各省的数据,完全可以看到快捷酒店甚至中档酒店在中国的冰火之势。

  此前在酒店营销论坛上,某品牌酒店的副总在私下交流的时候很坦然地说,该公司以后直营店的城市布局只有二个标准,一线城市以及省会级城市,其余的地方全部让加盟商来做......按照这种逻辑,是不是说除了北上广深,其它地方就不适合开酒店呢?

  以一线城市中的房价洼地——广州来看,其二类商圈的商业项目租金基本已经达到80元/平米/月的水平,按照中档酒店50平米的公摊来计算,在不计算物管费的前提下,租金成本要达到130元/间/夜左右;运营成本按照最低100元/间/夜平均值;单房投资12万/间,按照25%的投资回报要求,利润要求必须达到82元/间/夜,也就是说广州这样一线城市的中档酒店必须达到310元单房收益才能保证在投资12万/间的前提下达到4年回本,而且这些都还是在利息成本、折旧摊销、租金递增等暂不计算的情况下。

  可能外行对310元/间/夜没有什么概念,笔者来换个说法吧,按照国际旅游局2016年上半年统计的12050家星级饭店,一二三四级的酒店这里就不说了,统计报告中全国五星级酒店816家RevPar的均值为335.37元/间/夜。有人会说平均主义的算法有失公允,但是各大酒店集团的财报里面何尝不也是取的平均值。让各大品牌剔开北上广深的数据区分计算,偶有三五城市星火燎原,其余城市的数据大多也是一地鸡毛。

  对中档酒店的担忧不仅体现在其高投资、高房价和高出租率形象下的高利润名不符实,而且中档酒店也走在产品同质化的老路上。2015年前的各大连锁酒店品牌,都在自己的产品设计和理念上做了很多的包装;当然,从那个时候看,还是非常成功的。

  但是站在今天的角度再去看快捷酒店,当年浓妆艳抹的把街头三陪包装成红颜知己,无非是商家的经营之道且无可厚非。但是今天去看各大品牌的中档酒店,其产品相似度4颗星,简洁的吊顶,木色系的贴皮家具,木地板,休闲沙发或者小座椅,还有床后的那副硕大的背景画……这些不都是目前中档酒店的主流配置么?当然,十来万左右的单房投资,二三十平米的空间,客人指望能折腾出多少惊喜,也是不切实际的要求。

  客人在所谓的品牌忠诚度方面,也远不及酒店自己说的那么忠贞不二。

  前几年笔者就说过,快捷酒店一两百块钱的东西就不要谈什么忠诚度了,廉价产品本就没有多少品牌忠诚度可谈;其实放到今天的中档酒店也差不多。在这通货膨胀物价飞涨的时代,两三百块(一线城市三四百块)的酒店哪有多少品牌忠诚度可言。当然了,如果酒店非得把客人点赞的截图拿出来当忠诚度说事,那就去携程和艺龙上看看北京100元左右的旅馆,地下室+无窗,评论里面点赞的也非常多,难不成这也是传说中的品牌忠诚度?

  对中档酒店的担忧还不仅仅局限于其内部,外部因素产生的影响更大。谈到酒店就离不开房地产,谈到房地产就肯定要谈租金问题。

  有资产投资经验的人都知道,资产投资的年化收益控制在5-6%是比较合适的,按照北京4万/平米的住宅均价(商业性质的物业价格最少要高于住宅20%以上),按照年化收益在4%的房东崩溃值,4万*4%/12,酒店的月租金达到了133元/月/平米,套算前面的收益测算模型,这家酒店的房价至少要定到450元以上的均价,并且常年达到90%以上的出租率,在不计算大厅租金递增、物管费、折旧和摊销等前提下,才有可能达到25%的投资收益......高房价毁掉的不仅仅是年轻人的未来,也在毁掉酒店的未来!

  要想解决掉上述酒店发展的隐患,有几个方面可以考虑,降低投资、提高出租率、降低租金、提高房价和降低运营成本:

  1)降低运营成本,这年头运营成本能控制到稳步小幅上涨就已经很厉害,就不要惦记了;

  2)降低投资从目前来说已经很难找到突破口,酒店投资成本的降低必定会拉低其品质,酒店品质则决定了酒店房价;

  3)提高出租率是目前所有品牌都在努力的方向,在不外部环境不发生重大改变的前提下,入住率的变化不会太大;

  4)降低租金就不用多解释了,这是市场决定的,人为干预的可能性很低;

  5)提高房价倒是可以试试,但是考虑到四星级酒店的定价,中档酒店还是得悠着点涨价。

  这世上本无路,走的人多了也便成了路;前方堪忧,希望中档酒店能走出一条自己的路吧!