2018有了这些政策加持 租房市场想不火都难!

新闻来源:宏辉智通 发布日期:2018-01-05 浏览次数:677

   对于只租不售、租购同权、租售同权、购租并举、租购并举、租售并举、租房落户这些租赁热词,你真的都了解了吗?

        2017年7月,九部委确定广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等首批12个重点城市开展住房租赁试点,目前,除了试点城市以外,各地也纷纷落地住房租赁政策。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,截至2017年10月30日,全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策,重点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定、拓展房源供应等方面。而此后,大连、江西、辽宁也相继发布了租赁政策。

  但这些省市发布的租赁政策各有侧重点,目前各省市租赁政策的侧重点包括只租不售、租购同权、租售同权、购租并举、租购并举、租售并举、租房落户。

  而对于租购同权与租售同权、购租并举与租购并举(租售并举),有些人还是傻傻分不清楚。

        如何区分这些租赁热词呢?

  1、只租不售:

  只租不售主要针对自持租赁住宅用地,要求地产开发商所建物业只能用于出租,而不得出售,即要求竞得人须100%自持70年。

  代表城市:上海

  2017年7月4日,上海规划和国土资源管理局网站发布了2幅拟出让地块公告,地块的土地用途都标注为“租赁住房”。出让公告要求,竞得人必须在出让年限(70年)内,100%自持物业。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。

  2、租购同权/租售同权:

  租购同权指赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,是扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一个重要举措。据广州市人民政府办公厅印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》资料显示,租购同权即租售同权。

  代表城市:广州/武汉

  2017年7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

  2017年11月14日,武汉正式出台一揽子培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策,政策内容共计50条,全面覆盖土地规划、金融、住房保障、配套服务等多个方面。

  3、购租并举/租购并举(租售并举):

  购租并举指对具备购房能力的常住人口,支持其购买商品住房;对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口,支持其通过住房租赁市场租房居住。

  2017年7月,住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门,联合下发《通知》,推进“购租并举”,加快发展住房租赁市场。

  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。业内人士分析,报告中“租”的位置提到“购”之前,体现了发展租赁市场的紧迫性。

  因此,购租并举即租购并举;租购并举就是租售并举。

  代表城市:南京/合肥

  2017年8月18日,南京市政府发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》。南京新政还明确了“购租同权”的含义、租赁住房“入学”、建立全市住房租赁服务监管平台等其他具体问题。

  2017年8月22日,合肥发布的《住房租赁试点工作实施方案》提出,探索建立以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系和购租并举的住房制度,鼓励住房租赁消费,促进住房租赁市场平稳健康发展。

  4、租房落户:

  租房落户即租房者满足一定条件,就可申请落户。

  代表城市:无锡

  2017年7月28日,新修改的《无锡市户籍准入登记规定》正式发布,并于2017年9月1日起正式实施。新的落户政策取消60平米购房准入要求,租房者也可申请落户。有落户意愿的群众凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  只租不售、租购同权、租购并举、租房落户:我们不一样

  租购并举>租购同权>租房落户,租购同权“联系”着租购并举与租房落户。

  “租购同权”,是建立租购并举住房制度的平民化的解释;“租购同权”推进完善购租并举体系;它似乎是媒体曝出来的一个概念,不是一个法律上的概念,而是一个社会管理概念。而“租房落户”是“租购同权”的一种具体体现。只租不售主要是针对自持租赁住宅用地。

  其中,租购并举的关键在于租购同权,租购同权重在落实,是公共服务权益均等第一步。

  如何落实租购同权?

  产权归属的不同,如何体现购租同权,保证产权人最大权益的同时,保障承租人公共服务权益的均等,并实现最大化的市场效率。上海易居房地产研究院智库中心总监李然博士在《中国经济网》的报道中提出五点思考:

  第一, 租赁性用地的确立。在租赁经营企业角度,实现租赁性土地的市场化运作,开发商进入持有租赁经营领域,将不仅有利于改变当前租赁经营企业的“二房东”模式,也将有利于在公共服务资源提供的角度实现市场化和权益均等。

  第二, 实物补贴与财务补贴的并行。未来,租赁住房供应的不足将更加显现。实物补贴的方式将一直存在,即政府主导公共租赁的供给仍然不可或缺。另一方面,美国等住房租赁市场发展的经验也表明,财务补贴更有助于促进人口流动,实现公共服务的自然选择,进而实现权益上的均等。

  第三, REITs成为租赁运营融资新途径。REITs不仅可以作为融资的新途径,更是促使社会投资租赁性住房和实现租赁住房产业分工的新途径。

  第四,私有性公共服务资源作为必要补充。鼓励私人机构进入教育等公共服务资源领域也是发达国家的一贯做法。私人公共服务资源源头上切断了房屋产权、居住地与享有权益之间的联系,这也更有助于通过市场化的手段,促进权益均等。

  第五,企业的主导。即使采取保守估计态度,全美租赁住宅中,市场化运营的单元占比应在90%以上。在我国,上世纪九十年代,房屋产权的确立使得企业成为房地产市场的主导。因此,未来公共服务权益的均等化,也必将使得企业在租赁市场中实现主导。

        结语:

  据中国指数研究院测算,中国目前住房租赁市场规模达1.38万亿元,预计2020年可达1.7万亿。而在2017年的最后三个月,中国房地产市场罕见地迎来了一轮密集的政策信号。从中共十九大报告到年末的中央政治局会议,再到中央经济工作会议,三场高层会议连续对房地产市场定调,新的住房制度轮廓逐渐清晰。

  可以预见,租赁市场发展将成为2018年住房制度改革的核心内容,且将在一段时间内都不会改变。而在政策不变的情况下,要想“吃肉”,跟着政策走是一个不错的选择。